Direito imobiliário e patrimônio em Bebedouro

A área de direito imobiliário e patrimônio abrange compra, venda, locação e regularização de imóveis urbanos e rurais, além da organização do patrimônio de sócios e proprietários. Em Bebedouro, envolve o ponto comercial e a área rural da empresa, a casa própria, o imóvel na planta e os bens que o proprietário pretende organizar para a sucessão. Como a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (Código Civil, art. 1.245), a análise quase sempre começa pela matrícula.

Para empresas

• Locação comercial e renovatória: contrato, revisional de aluguel, cláusula de vigência e ação renovatória, que exige contrato escrito por prazo determinado, cinco anos de contratos ininterruptos e três anos no mesmo ramo (Lei 8.245/1991, art. 51).
• Compra de imóvel para a empresa: matrícula, certidões do imóvel e dos vendedores e débitos que acompanham o bem, como IPTU, ITR e condomínio.
• Alienação fiduciária e leilão extrajudicial: contrato de crédito, intimação para pagamento, consolidação da propriedade e leilões promovidos pelo credor (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27).
• Regularização: averbação de construção, retificação de área, georreferenciamento e unificação ou desmembramento de matrículas.
• Patrimônio dos sócios e holding: separação entre bens da empresa e pessoais, integralização de imóveis ao capital social e estruturação de holding, com análise de ITBI, ITCMD e imposto de renda.
• Contratos empresariais: compra de galpões e salas, permuta, comodato e locação de imóvel construído sob medida (Lei 8.245/1991, art. 54-A).

Para pessoas

• Compra e venda e certidões: compromisso de compra e venda, matrícula, certidões dos vendedores, escritura e registro.
• Imóvel na planta e financiamento: contrato com a incorporadora, financiamento bancário, atraso na entrega e distrato.
• Locação residencial: contrato, fiança, caução ou seguro-fiança, reajuste, vistoria e ação de despejo.
• Usucapião: reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, em juízo ou diretamente no Registro de Imóveis (Lei 6.015/1973, art. 216-A).
• Regularização e escritura: imóvel comprado por contrato particular e nunca escriturado, construção não averbada e adjudicação compulsória, inclusive extrajudicial (art. 216-B da mesma lei).
• Planejamento sucessório, testamento e inventário: doação com reserva de usufruto, testamento e inventário judicial ou extrajudicial, respeitada a parte reservada aos herdeiros necessários.

Como o trabalho costuma ser conduzido

Nas operações imobiliárias, o trabalho é sobretudo preventivo: a análise da matrícula, das certidões e do contrato antes da assinatura permite ajustar preço, prazo, posse e responsabilidade por débitos. Muitas providências se resolvem em cartório, como escrituras, retificações, usucapião e adjudicação extrajudiciais e o inventário, quando cabível; as ações judiciais ficam para quando a negociação não basta.

No planejamento sucessório, a análise parte do levantamento dos bens, de seus registros e dos herdeiros necessários, para comparar doação, testamento e holding com o custo tributário de cada alternativa. O atendimento é feito no escritório, em Bebedouro, e também on-line, para a cidade e a região.

Documentos que costumam ser analisados

• Matrícula atualizada e certidão de ônus reais.
• Certidões dos vendedores, como distribuidores cíveis, trabalhistas e federais e protestos.
• Compromisso de compra e venda, escritura e contrato de financiamento.
• Contrato de locação, aditivos e recibos.
• IPTU ou, no imóvel rural, ITR, CCIR e CAR.
• Plantas, alvarás, habite-se e declarações de bens.

Prazos que merecem atenção

• Ação renovatória: proposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato em vigor, sob pena de decadência (Lei 8.245/1991, art. 51, § 5º).
• Arrependimento na compra de imóvel na planta: 7 dias, se o contrato for firmado em estande de vendas ou fora da sede do incorporador, com devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a corretagem (Lei 4.591/1964, art. 67-A, § 10, incluído pela Lei 13.786/2018).
• Alienação fiduciária: 15 dias da intimação para pagar; sem pagamento, a propriedade é consolidada e o leilão deve ocorrer em 60 dias (Lei 9.514/1997, arts. 26, § 1º, e 27).
• Inventário: instaurado em 2 meses da abertura da sucessão, que se dá com o óbito, e encerrado nos 12 meses seguintes, prazos que o juiz pode prorrogar (Código de Processo Civil, art. 611).
• Usucapião extraordinária: 15 anos de posse, ou 10 se o possuidor morar no imóvel ou nele tiver feito obras ou serviços produtivos (Código Civil, art. 1.238).

Perguntas frequentes

Quem compra imóvel na planta pode desistir?

Pode. Nos contratos assinados em estande ou fora da sede da incorporadora, há 7 dias para o arrependimento, com devolução integral, e o exercício se comprova por carta registrada com aviso de recebimento (Lei 4.591/1964, art. 67-A, §§ 10 e 11). Depois disso, o distrato admite a retenção da corretagem e de multa de até 25% do valor pago, ou de até 50% no patrimônio de afetação (art. 67-A, II e § 5º).

Quem compra imóvel alugado precisa respeitar a locação?

O comprador pode denunciar a locação, com 90 dias para a desocupação, salvo se o contrato for por prazo determinado, tiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado na matrícula (Lei 8.245/1991, art. 8º). A denúncia deve ser feita em 90 dias do registro da venda; depois, presume-se a concordância com a locação.

A usucapião pode ser feita em cartório?

Pode. O pedido corre no Registro de Imóveis da comarca do imóvel, apresentado por advogado e instruído com ata notarial sobre o tempo de posse, planta e memorial assinados por profissional habilitado, certidões negativas e documentos da posse (Lei 6.015/1973, art. 216-A). Havendo impugnação justificada, o caso segue para o juízo competente.

Sobre o tema, o site também traz textos sobre ação renovatória e proteção do ponto, verificações antes de comprar imóvel, holding familiar e ITCMD na doação de quotas.