Compra de imóvel rural ou comercial: as verificações antes de assinar

As certidões para comprar imóvel servem para descobrir, antes da assinatura, o que pode acompanhar o bem depois dela. A Lei 13.097/2015 concentrou na matrícula as informações que podem ser opostas ao comprador de boa-fé, mas a regra tem exceções, e alguns débitos seguem o imóvel independentemente do que está registrado: impostos sobre a propriedade, condomínio e obrigações ambientais. Na compra de área rural ou de imóvel comercial pela empresa, a verificação vai do registro ao vendedor, passando pela situação fiscal e ambiental.

A propriedade só muda de dono no registro

Entre vivos, a propriedade se transfere pelo registro do título no Registro de Imóveis, e enquanto ele não é feito o vendedor continua a ser havido como dono (Código Civil, art. 1.245, § 1º). Até lá, o imóvel continua exposto a penhoras e restrições por dívidas do vendedor. Acima de 30 salários mínimos, a escritura pública é essencial à validade do negócio (art. 108), como explicado no texto sobre contrato verbal. O registro produz efeitos desde a prenotação do título (art. 1.246), por isso o intervalo entre a assinatura e a apresentação ao cartório deve ser o menor possível.

O que a matrícula protege

Pelo art. 54 da Lei 13.097/2015, a compra é eficaz em relação a atos anteriores que não estejam registrados ou averbados na matrícula, como citações em ações reais, constrições judiciais, execuções admitidas pelo juiz, indisponibilidades e ações capazes de levar o proprietário à insolvência. Situações que não constam da matrícula não podem ser opostas ao terceiro de boa-fé, e a lei dispensa certidões forenses e de distribuidores para caracterizar essa boa-fé (§§ 1º e 2º). O Superior Tribunal de Justiça segue linha semelhante na Súmula 375: o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador.

As exceções

• Falência do vendedor. A proteção ressalva os atos ineficazes ou revogáveis perante a massa falida (Lei 11.101/2005, arts. 129 e 130). Empresa em recuperação judicial só pode vender bens do ativo não circulante com autorização judicial ou previsão no plano (art. 66).
• Aquisição que independe de registro. A lei também ressalva as formas de aquisição e extinção da propriedade que não dependem do registro do título, como a usucapião.
• Dívida ativa tributária. O Código Tributário Nacional tem regra própria: presume-se fraudulenta a alienação de bens por devedor com crédito tributário inscrito em dívida ativa, salvo se ele reservou bens suficientes para pagar a dívida (art. 185).

Débitos que acompanham o imóvel

• IPTU, ITR e taxas. Os créditos tributários de impostos sobre a propriedade, taxas ligadas ao imóvel e contribuição de melhoria passam ao comprador, salvo quando o título traz a prova de quitação (CTN, art. 130).
• Condomínio. O adquirente de unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (Código Civil, art. 1.345).
• Obrigações ambientais. As obrigações do Código Florestal têm natureza real e são transmitidas ao sucessor na transferência do imóvel rural (Lei 12.651/2012, art. 2º, § 2º). Pela Súmula 623 do STJ, as obrigações ambientais podem ser cobradas do proprietário ou possuidor atual, dos anteriores ou de ambos, à escolha do credor. Recomposição de reserva legal e de área de preservação permanente entra nessa conta.

Verificações do imóvel

• Matrícula atualizada, com certidão de ônus reais e de ações reipersecutórias. Conferir a cadeia de proprietários, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, usufruto, cláusulas de inalienabilidade, averbações de execução e indisponibilidades. Garantias de financiamentos rurais também aparecem ali, assunto ligado ao texto sobre registro da CPR.
• Situação fiscal do imóvel: certidão de débitos de IPTU, no urbano; no rural, prova de pagamento do ITR dos últimos cinco exercícios, exigida para os atos de registro (Lei 9.393/1996, art. 21).
• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), com prova de quitação do ITR. Sem ele, o proprietário não pode vender, desmembrar, arrendar ou hipotecar imóvel rural, sob pena de nulidade (Lei 4.947/1966, art. 22).
• Cadastro Ambiental Rural (CAR), obrigatório para todo imóvel rural, onde a reserva legal deve estar registrada (Lei 12.651/2012, arts. 18 e 29). Compará-lo com a realidade do terreno revela passivos.
• Georreferenciamento certificado pelo Incra. A lei condiciona o registro de transferências de imóvel rural à identificação georreferenciada do perímetro (Lei 6.015/1973, art. 176, §§ 3º a 5º), e o Decreto 12.689/2025 fixou 21 de outubro de 2029 como a data a partir da qual ela será exigida em qualquer transferência. Saber se o imóvel já está certificado evita surpresas de área e de confrontações.
• Imóvel comercial: área construída compatível com a averbada na matrícula, débitos de condomínio e uso permitido pela legislação municipal para a atividade pretendida.
• Ocupação atual: locação, arrendamento ou parceria rural em curso têm regras próprias e podem acompanhar o imóvel.

Verificações do vendedor

• Certidões fiscais federal, estadual e municipal. O tabelião deve consignar na escritura a apresentação das certidões fiscais e de ônus reais (Lei 7.433/1985, art. 1º, § 2º).
• Distribuidores cíveis, fiscais e trabalhistas (Justiça Estadual, Federal e do Trabalho, que na região é o TRT-15) e protestos, no domicílio do vendedor e no local do imóvel. A lei não as exige para caracterizar a boa-fé, mas elas mostram processos que ainda não chegaram à matrícula e podem chegar antes do registro da compra.
• Vendedor casado: a venda de imóvel exige autorização do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I).
• Vendedor pessoa jurídica: contrato social atualizado, poderes de quem assina e certidão de falências e recuperações judiciais.
• Proprietário falecido: a venda depende de inventário ou de autorização judicial no processo.

O contrato como ferramenta de proteção

O resultado das certidões orienta a redação do contrato. É comum reter parte do preço até a baixa de hipotecas ou penhoras, condicionar parcelas ao registro, exigir declaração do vendedor sobre inexistência de ações e débitos, com responsabilidade por informação falsa, e prever quem paga cada débito anterior à posse. Essas cláusulas não afastam a responsabilidade perante o fisco ou o órgão ambiental, mas dão ao comprador o direito de regresso contra o vendedor.

O esforço de revisar a documentação antes do sinal é pequeno diante do valor do negócio e do tempo de uma disputa judicial, tema do texto sobre quanto custa e quanto dura um processo. Na empresa, a compra de imóvel deve passar pela mesma rotina de jurídico preventivo aplicada aos grandes contratos.