Locação comercial: a ação renovatória e a proteção do ponto

A ação renovatória é o instrumento que permite ao locatário de imóvel comercial exigir a renovação do contrato de locação, mesmo contra a vontade do proprietário. Ela protege o ponto, isto é, o valor que a localização agrega ao negócio construído ali. O direito, porém, depende de requisitos formais e de um prazo curto, e quem não os observa costuma descobrir o problema quando já não há tempo para corrigi-lo.

Quem tem direito à renovação

O art. 51 da Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, assegura a renovação por igual prazo quando três requisitos estão presentes ao mesmo tempo:

1. o contrato a renovar foi celebrado por escrito e com prazo determinado;
2. o prazo desse contrato, ou a soma dos prazos ininterruptos de contratos escritos, chega a cinco anos;
3. o locatário explora o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos, sem interrupção.

O direito alcança também indústrias e sociedades com fim lucrativo (art. 51, § 4º) e pode ser exercido por cessionários e sucessores da locação (§ 1º). A lei considera nula a cláusula que afaste o direito à renovação ou imponha pagamento para exercê-lo (art. 45), de modo que a renúncia inserida no contrato padrão não produz efeito.

Situações que eliminam o direito

• Contrato verbal ou por prazo indeterminado. Quem permanece no imóvel depois do vencimento, sem novo contrato escrito, passa a ter locação por prazo indeterminado, que não dá direito à renovatória e pode ser encerrada pelo locador com 30 dias para desocupação (arts. 56 e 57). Os riscos do acordo informal estão em contrato verbal.
• Contratos curtos com intervalos. A soma só vale para contratos escritos e ininterruptos. Períodos sem contrato entre um instrumento e outro abrem discussão sobre o requisito dos cinco anos.
• Mudança de ramo. A troca de atividade compromete o requisito de três anos ininterruptos no mesmo ramo.
• Contrato em nome do sócio. Quando o contrato está em nome da pessoa física e o negócio é da empresa, a sociedade só pode exercer o direito se o contrato autorizar o uso do imóvel pelas atividades da sociedade de que o locatário faça parte (art. 51, § 2º).

O prazo: entre um ano e seis meses antes do fim

O direito à renovação decai se a ação não for proposta no intervalo entre um ano, no máximo, e seis meses, no mínimo, anteriores ao término do contrato em vigor (art. 51, § 5º). Por ser prazo de decadência, ele não se suspende nem se interrompe pela negociação com o proprietário (CC, art. 207). Em um contrato que termina em 31 de dezembro de 2027, por exemplo, a ação precisa ser distribuída entre o fim de dezembro de 2026 e o fim de junho de 2027.

Uma negociação que ultrapassa o sexto mês antes do vencimento deixa o locatário sem a proteção da lei: se o acordo não sair, o proprietário pode retomar o imóvel, porque a locação por prazo determinado cessa de pleno direito no termo final, independentemente de notificação (art. 56).

O que a petição precisa provar

O art. 71 exige, entre outros elementos, prova do exato cumprimento do contrato em curso e da quitação dos impostos e taxas que cabiam ao locatário, a indicação clara das condições oferecidas para o novo período e, havendo fiador, a prova de que ele aceita os encargos da fiança, com autorização do cônjuge, e de sua idoneidade financeira atual. IPTU atrasado, aluguéis pagos fora do prazo ou um fiador que se recusa a continuar podem comprometer a ação.

Quando o locador pode recusar

Na contestação, o locador pode alegar falta de requisitos, proposta abaixo do valor locativo real, proposta de terceiro em condições melhores ou desobrigação de renovar (art. 72). Essa desobrigação existe quando há obras exigidas pelo Poder Público ou que valorizem o imóvel, ou quando o imóvel será usado pelo próprio locador ou para transferir fundo de comércio existente há mais de um ano, controlado por ele, cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52).

No uso próprio, o imóvel não pode ser destinado ao mesmo ramo do locatário, salvo se a locação envolvia também o fundo de comércio (art. 52, § 1º), e em shopping center essa recusa não é admitida (§ 2º). Se a renovação não ocorrer por causa de proposta de terceiro, ou se o locador, em três meses da entrega, não der ao imóvel o destino alegado nem iniciar as obras anunciadas, o locatário tem direito a indenização pela mudança, pela perda do lugar e pela desvalorização do fundo de comércio (art. 52, § 3º).

O locador pode pedir aluguel provisório de até 80% do valor que pretende, devido a partir do primeiro mês do novo prazo (art. 72, § 4º), e as diferenças apuradas ao final são pagas de uma só vez (art. 73). Quanto à duração, o STJ firmou que a renovação compulsória não passa de cinco anos, ainda que o contrato anterior fosse mais longo (REsp 1.990.552, 2022; AREsp 2.569.615, 2025).

Venda do imóvel durante a locação

Se o imóvel for vendido, o comprador pode denunciar a locação com 90 dias para a desocupação, a menos que o contrato seja por prazo determinado, tenha cláusula de vigência em caso de alienação e esteja averbado na matrícula do imóvel (art. 8º). A denúncia deve ser feita em 90 dias contados do registro da venda; depois disso, presume-se que o comprador concordou com a manutenção da locação (art. 8º, § 2º).

O locatário também tem preferência para comprar o imóvel em igualdade de condições com terceiros (art. 27). Se for preterido, pode reclamar perdas e danos ou, depositando o preço e as despesas, haver o imóvel para si, desde que o requeira em seis meses do registro da venda e que o contrato esteja averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da alienação (art. 33). A averbação é feita com uma via do contrato assinada também por duas testemunhas (art. 33, parágrafo único).

Garantias, fiança e benfeitorias

O contrato só pode ter uma modalidade de garantia, e a exigência de mais de uma é causa de nulidade (art. 37, parágrafo único). Salvo previsão em contrário, a garantia se estende até a devolução efetiva do imóvel, mesmo que a locação se prorrogue por prazo indeterminado (art. 39).

Quando o fiador da locação da empresa é o próprio sócio, pesa a tese do STF segundo a qual é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial (Tema 1127). A fiança prestada pelo sócio pode, portanto, alcançar o imóvel em que ele mora, tema tratado em fiança e aval do sócio.

Benfeitorias são outro ponto decidido pelo contrato. Pela lei, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, se autorizadas, ambas com direito de retenção, salvo disposição contratual em contrário (art. 35). Havendo renúncia no contrato, a reforma feita pelo locatário tende a ficar no imóvel sem compensação, e investimentos relevantes no ponto devem ser negociados por escrito antes da obra.

Prazos que o locatário precisa acompanhar

Como a janela da renovatória se fecha antes do fim do contrato, o vencimento da locação é item do checklist jurídico anual e da rotina de jurídico preventivo de quem depende do ponto. As cláusulas gerais de prazo, reajuste e multa seguem a lógica descrita em cláusulas essenciais no contrato com fornecedores.