Arrendamento e parceria rural: prazos mínimos e riscos do contrato de boca

No arrendamento rural, o proprietário cede o uso da terra mediante pagamento certo; na parceria, as partes dividem os riscos e os frutos da produção. Os dois contratos podem ser verbais, mas o Estatuto da Terra (Lei 4.504/1964) e o Decreto 59.566/1966 impõem regras que as partes não podem afastar, como prazos mínimos, preferência do arrendatário e limites para o preço. Na região de citros e cana, onde esses contratos fazem parte da rotina, o acordo de boca cria dúvidas que só aparecem quando a relação termina ou a terra é vendida.

Arrendamento ou parceria: a diferença está no risco

Na parceria, o proprietário participa do resultado e partilha os riscos de caso fortuito e força maior, os frutos e a variação de preço (Estatuto da Terra, art. 96, § 1º). Sua quota tem teto conforme o que ele entrega: 20% quando concorre só com a terra nua, 25% com a terra preparada, 30% com terra preparada e moradia, e percentuais maiores quando fornece benfeitorias, máquinas e insumos (art. 96, VI). As partes podem prefixar a participação em quantidade, desde que, ao final, ela seja ajustada à produção real (art. 96, § 2º).

Uma parceria em que o proprietário recebe quantidade fixa, colha-se muito ou pouco e sem o ajuste final, afasta-se do modelo legal e corre o risco de ser tratada como arrendamento, com todas as regras próprias deste.

Prazos mínimos são regra de ordem pública

Os prazos estão no Decreto 59.566/1966 (art. 13, II, a) e não podem ser reduzidos por acordo. Em dezembro de 2025, a Quarta Turma do STJ declarou nula a cláusula que fixava dois anos para arrendamento de lavoura temporária, afirmou que os prazos mínimos valem independentemente da demonstração de prejuízo e abriu ao arrendatário a possibilidade de provar perdas pelos investimentos feitos no solo (REsp 2.219.478).

Sem prazo combinado, presume-se que o arrendamento foi feito por três anos (art. 95, II). O contrato termina sempre depois de concluída a colheita e, se ela atrasar por força maior, prorroga-se até o fim (art. 95, I). Se o arrendatário quiser iniciar cultura que não possa ser colhida antes do fim do prazo, precisa ajustar antes com o proprietário a forma de pagamento pelo tempo excedente (art. 95, III).

Nas estatísticas do IBGE, a laranja figura entre as lavouras permanentes e a cana-de-açúcar entre as temporárias. A cana, porém, é colhida por vários cortes a partir de um só plantio, e o enquadramento para fins de prazo mínimo pode ser discutido. Mais seguro do que depender da classificação é fixar prazo compatível com o ciclo da cultura e deixar escrito o que acontece com a lavoura no fim do contrato.

O contrato de boca vale, mas cobra seu preço

Contratos agrários podem ser escritos ou verbais, e, no verbal, presumem-se ajustadas as cláusulas obrigatórias do regulamento, entre elas os prazos mínimos e a preferência do arrendatário (Decreto 59.566/1966, art. 11). Qualquer das partes pode exigir que o acordo seja posto por escrito (art. 11, § 2º), e a prova por testemunhas é admitida qualquer que seja o valor (art. 14). Na prática, sem documento fica difícil provar o preço, a área, a data de início e quem arca com o quê; e não há título executivo para cobrar a renda atrasada, o que obriga a passar por ação de conhecimento. Os riscos gerais do acerto verbal são tratados no artigo sobre contrato verbal na empresa.

Renovação e retomada: o calendário dos seis meses

Em igualdade de condições com terceiros, o arrendatário tem preferência na renovação. Até seis meses antes do vencimento, o proprietário deve notificá-lo das propostas que recebeu; sem essa notificação, o contrato considera-se renovado automaticamente, salvo se o arrendador, nos trinta dias seguintes, manifestar desistência ou fizer nova proposta, por registro no cartório de Títulos e Documentos (Estatuto, art. 95, IV). A preferência não prevalece se, no mesmo prazo de seis meses, o proprietário notificar que vai retomar a terra para explorá-la diretamente ou por meio de descendente (art. 95, V), e a retomada insincera gera perdas e danos (Decreto, art. 22, § 4º).

Venda da área arrendada

A venda do imóvel não interrompe o arrendamento: o comprador assume os direitos e obrigações do vendedor (Estatuto, art. 92, § 5º). O arrendatário tem preferência na compra, em igualdade de condições, e deve ser notificado para exercê-la em trinta dias; se não for, pode depositar o preço e haver o imóvel para si, desde que o requeira em seis meses contados do registro da venda no Registro de Imóveis (art. 92, §§ 3º e 4º).

Esse direito, porém, não é absoluto. Em setembro de 2025, a Terceira Turma do STJ afirmou que o Estatuto da Terra protege quem explora a terra de forma direta e familiar e negou a preferência a arrendatários que não moravam no imóvel e eram donos de outras áreas rurais, tratados como empresários do ramo agrícola (REsp 2.140.209). A decisão se apoiou nos fatos daquele caso, mas sinaliza que o perfil do arrendatário entra na análise.

Preço em sacas ou em toneladas: o ponto mais sensível

O preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa de dinheiro; o pagamento pode ser feito em produto, pelo preço corrente no mercado local na data da liquidação, mas é vedado fixar como preço quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro (Decreto 59.566/1966, art. 18). A remuneração anual também tem teto: 15% do valor cadastral do imóvel, ou até 30% no arrendamento parcial de glebas selecionadas para exploração intensiva (Estatuto, art. 95, XII).

Preços fixados em sacas ou toneladas por hectare colidem com essa regra, e o STJ não tem posição uniforme. Em outubro de 2025, a Terceira Turma reafirmou a nulidade da cláusula e extinguiu uma execução baseada no contrato, por falta de liquidez do título (AgInt nos EDcl no REsp 2.082.503). Em abril de 2026, a Quarta Turma admitiu mitigar a proibição com base na boa-fé e na vedação ao comportamento contraditório, mantendo a cláusula (REsp 2.239.090). Antes, a Corte já havia considerado ilegais as cédulas de produto rural emitidas para garantir aluguel fixado em produto (AgInt no REsp 1.546.289). O tema volta no artigo sobre a cédula de produto rural.

O que deixar por escrito

• Área, matrícula e confrontações da parte arrendada.
• Atividade e prazo compatível com o ciclo da cultura, respeitado o mínimo legal.
• Preço em dinheiro, forma de pagamento, eventual pagamento em produto pelo preço de mercado e critério de reajuste.
• Quem responde por insumos, conservação do solo e áreas de preservação.
• Benfeitorias: o arrendatário tem direito à indenização das necessárias e úteis, e pode ficar no imóvel até recebê-la (Estatuto, art. 95, VIII).
• Subarrendamento, que depende de consentimento expresso do proprietário (art. 95, VI).
• Endereços para notificações, que devem ser feitas por carta via cartório de Títulos e Documentos ou judicialmente (Decreto, art. 22, § 3º).

Contrato escrito, revisado antes da assinatura, é a forma mais barata de evitar a discussão sobre prazo, preço e preferência, e é parte do que se entende por jurídico preventivo também no campo.