Alienação fiduciária de imóvel rural: como a terra vai a leilão em cartório

Na alienação fiduciária, o produtor transfere ao credor a propriedade do imóvel rural em garantia, até quitar a dívida. Ele continua usando a terra, mas, na matrícula, a propriedade passa a ser do banco ou da empresa credora. Se a dívida não for paga, o cartório de Registro de Imóveis intima o devedor a quitar em 15 dias; sem pagamento, a propriedade é consolidada em nome do credor e o imóvel vai a leilão em até 60 dias, sem processo judicial (Lei 9.514/1997, arts. 26 e 27).

Muitos produtores assinam a alienação fiduciária como se fosse uma hipoteca, e a diferença só aparece no atraso. Em outubro de 2023, o STF declarou constitucional o procedimento extrajudicial da Lei 9.514/1997 (Tema 982 da repercussão geral). No mesmo mês, a Lei 14.711/2023, conhecida como Marco Legal das Garantias, mudou vários pontos do procedimento, em boa parte para reforçar a posição do credor.

Hipoteca e alienação fiduciária no crédito rural

A Lei 14.711/2023 também criou a execução extrajudicial da hipoteca, mas a excluiu expressamente das operações de financiamento da atividade agropecuária (art. 9º, § 13). Na alienação fiduciária não há essa ressalva. E, na recuperação judicial, o credor fiduciário mantém a propriedade e as condições do contrato; a lei só impede, durante o período de suspensão das cobranças, a venda ou a retirada dos bens de capital essenciais à atividade (Lei 11.101/2005, art. 49, § 3º).

Como a perda do imóvel acontece

1. Atraso e carência. O contrato pode prever um prazo de carência; se não prever, ele é de 15 dias (art. 26, §§ 2º e 2º-A).
2. Intimação pelo cartório. O oficial do Registro de Imóveis intima pessoalmente o devedor e quem deu a garantia a pagar, em 15 dias, as parcelas vencidas e as que vencerem até o pagamento, com juros, multa, tributos e despesas (art. 26, § 1º). Se ninguém for encontrado, cabe intimação por hora certa ou por edital; quem informou e-mail no contrato deve receber o aviso também por essa via, 15 dias antes do edital (§§ 3º-A, 4º e 4º-B).
3. Consolidação. Sem pagamento, o cartório averba a propriedade em nome do credor, que recolhe o imposto de transmissão (§ 7º).
4. Primeiro leilão. Em até 60 dias da consolidação, com lance mínimo igual ao valor do imóvel fixado no contrato ou à base de cálculo do imposto de transmissão, o que for maior (art. 24, parágrafo único, e art. 27).
5. Segundo leilão. Nos 15 dias seguintes, vale o maior lance que cubra a dívida e as despesas; se não houver, o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade do valor de avaliação (art. 27, §§ 1º e 2º).
6. Desocupação. O credor ou o arrematante obtém reintegração de posse liminar, com prazo de 60 dias para desocupar (art. 30).

O que mudou em 2023

A mudança mais sensível está no saldo da dívida. Antes, se o segundo leilão fracassasse, a dívida era considerada extinta. Hoje, se o produto do leilão não cobrir dívida, despesas e encargos, o devedor continua obrigado pelo saldo, que pode ser cobrado em execução e sobre as demais garantias (art. 27, § 5º-A). O perdão do saldo ficou restrito ao financiamento para compra ou construção de imóvel residencial do devedor (art. 26-A), o que não abrange o crédito rural. Na prática, a fazenda pode ser vendida por metade da avaliação e a dívida continuar.

Outras mudanças relevantes:

• o atraso em qualquer obrigação garantida pelo imóvel permite ao credor considerar vencidas as demais obrigações dele garantidas pelo mesmo bem (art. 22, § 6º);
• o mesmo imóvel pode receber nova alienação fiduciária, que ganha eficácia quando a anterior é cancelada (art. 22, § 3º);
• havendo vários imóveis na mesma garantia, o credor escolhe levá-los a leilão juntos ou um a um, até satisfazer o crédito (art. 27-A);
• penhoras e outras constrições sobre o imóvel não impedem a consolidação nem o leilão (art. 27, § 11).

Os direitos que restam ao devedor

O produtor pode pagar o débito no prazo de 15 dias da intimação, e o contrato volta ao normal (art. 26, § 5º). Pode, com a concordância do credor, dar o imóvel em pagamento da dívida (art. 26, § 8º). Depois da consolidação e até o segundo leilão, tem preferência para recomprar o imóvel pagando a dívida, as despesas e os tributos (art. 27, § 2º-B). Se o leilão render mais do que o devido, o credor deve entregar a diferença em cinco dias (art. 27, § 4º).

O tempo também conta contra o devedor. Depois da arrematação, ações que discutam cláusulas do contrato ou requisitos do procedimento, salvo a falta de intimação, não impedem a reintegração de posse e se resolvem em indenização (art. 30, parágrafo único). Quem pretende questionar juros, encargos ou o valor do imóvel precisa fazê-lo antes do leilão.

Cuidados antes de assinar

• Conferir o valor do imóvel declarado no contrato e o critério de revisão (art. 24, VI): ele é a referência do primeiro leilão.
• Avaliar se a garantia precisa abranger a fazenda inteira. A Lei 13.986/2020 permite submeter apenas uma fração georreferenciada do imóvel ao patrimônio rural em afetação, vinculado a uma cédula de produto rural ou a uma Cédula Imobiliária Rural; essa parte fica fora de falência e recuperação judicial do proprietário, e a ela se aplicam as regras da alienação fiduciária (arts. 7º e 10). O regime não vale para a pequena propriedade rural, o bem de família ou o imóvel já gravado (art. 8º).
• Colher a autorização do cônjuge, exigida para alienar ou gravar imóveis, salvo no regime da separação absoluta (Código Civil, art. 1.647, I).
• Manter endereço e e-mail atualizados junto ao credor: a mudança não comunicada é responsabilidade do devedor (art. 26, § 4º-A).
• Verificar se há outras dívidas, próprias ou de terceiros, garantidas pelo mesmo imóvel, por causa do vencimento cruzado.

Garantias pessoais costumam acompanhar a alienação fiduciária e alcançam o patrimônio de quem assina, tema do artigo sobre fiança e aval do sócio. O instrumento da dívida, em geral cédula de crédito rural ou cédula de crédito bancário, é título executivo (Decreto-Lei 167/1967, art. 41; Lei 10.931/2004, art. 28), o que permite cobrar diretamente na Justiça o saldo que o leilão não cobrir. Revisar a garantia antes da assinatura, e não depois da intimação, é o ponto central do jurídico preventivo no campo.