O aluguel recebido por pessoa física, até aqui tributado pelo imposto de renda, pode passar a sofrer IBS e CBS, os tributos sobre consumo criados pela reforma tributária. Pela Lei Complementar 214/2025, o proprietário pessoa física torna-se contribuinte do regime regular quando, no ano anterior, a receita com locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis passa de R$ 240 mil e envolve mais de três imóveis distintos. A CBS começa a ser cobrada em 2027, e as receitas de 2026 já contam para esse enquadramento.
Quando a pessoa física vira contribuinte
A regra está no art. 251 da LC 214/2025. A locação de imóveis está no campo de incidência dos novos tributos (art. 252, III), e a pessoa física que a realiza em volume é tratada como contribuinte, ainda que não tenha empresa aberta. Os critérios são estes:
- Dois requisitos ao mesmo tempo. No ano-calendário anterior, a receita total com locação, cessão onerosa e arrendamento deve exceder R$ 240 mil e as operações devem ter por objeto mais de três imóveis distintos (art. 251, § 1º, I).
- Enquadramento no próprio ano. Se a receita de locação ultrapassar em 20% o limite anual, a pessoa física passa a ser contribuinte já no ano em curso (§ 2º, II).
- Limite corrigido. O valor de R$ 240 mil é atualizado mensalmente pelo IPCA desde a publicação da lei complementar, em janeiro de 2025 (§ 5º). O regulamento definirá o que são imóveis distintos (§ 6º).
- Locação por temporada. A Lei Complementar 227/2026 incluiu as locações residenciais de até 90 dias no cálculo desses limites. Para o contribuinte, elas seguem as regras de hotelaria (art. 253).
- Venda de imóveis. A lei também enquadra quem vendeu mais de três imóveis no ano anterior (adquiridos há menos de cinco anos) ou mais de um imóvel construído pelo próprio vendedor nos cinco anos anteriores (§ 1º, II e III).
Dois exemplos mostram por que os requisitos são cumulativos. Quem aluga cinco salas comerciais por R$ 5 mil mensais cada recebe R$ 300 mil no ano e supera os dois critérios. Quem aluga três galpões por R$ 400 mil anuais supera o valor, mas não o número de imóveis, e fica fora da regra.
A lei fala em locação, cessão onerosa e arrendamento de bem imóvel, sem distinguir imóvel urbano de rural. O ponto interessa a proprietários que arrendam terra para usinas e produtores de cana na região de Bebedouro, situação tratada também no texto sobre arrendamento e parceria rural. A combinação dessa regra com a que exclui o produtor rural de menor receita da condição de contribuinte (art. 164) exige análise caso a caso, inclusive à luz da regulamentação.
Como o tributo é calculado
- Alíquota reduzida em 70%. Na locação, cessão onerosa e arrendamento, as alíquotas de IBS e CBS são reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único). O locador paga 30% da alíquota padrão.
- Redutor social na locação residencial. Pode ser deduzido da base de cálculo um valor de R$ 600 por mês por imóvel residencial, corrigido pelo IPCA (art. 260, com a redação da LC 227/2026).
- O que não entra na base. Tributos e emolumentos incidentes sobre o imóvel e despesas de condomínio não integram o valor da locação (art. 255, § 2º).
- Momento da incidência. O fato gerador ocorre a cada pagamento do aluguel (art. 254, III).
Como contribuinte do regime regular, o locador também apura créditos sobre suas aquisições, nos termos da lei. Do outro lado, a empresa inquilina que está no regime regular pode apropriar como crédito o IBS e a CBS destacados em documento fiscal e efetivamente pagos na operação (art. 47). Para o inquilino comercial, alugar de um locador contribuinte pode, portanto, gerar crédito que não existe quando o locador está fora do regime.
As receitas de aluguel recebidas em 2026 já definem quem será contribuinte de IBS e CBS em 2027.
Cronograma da transição
| Período | O que vale |
|---|---|
| 2026 | Ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, compensáveis (arts. 343, 346 e 348). As receitas de locação de 2026 definem quem será contribuinte em 2027. |
| 2027 e 2028 | CBS pela alíquota de referência, reduzida em 0,1 ponto percentual; IBS de 0,1% no total (arts. 344 e 347). |
| 2029 a 2032 | IBS cresce gradualmente enquanto ICMS e ISS diminuem. |
| 2033 | Sistema novo em vigor pleno. |
As alíquotas de referência ainda serão fixadas. A redução de 70% e o redutor social se aplicam sobre elas ao longo de toda a transição.
Contratos antigos: o regime opcional de 3,65%
O art. 487 permite ao locador de contratos por prazo determinado optar por recolher IBS e CBS sobre a receita bruta recebida, em montante equivalente a 3,65%. A opção vale apenas para contratos firmados até 16 de janeiro de 2025, data de publicação da LC 214, com data comprovada por firma reconhecida ou assinatura eletrônica, e tem condições diferentes conforme a finalidade:
- Não residencial: pelo prazo original do contrato, desde que registrado no Registro de Imóveis ou no Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025, ou disponibilizado à Receita Federal e ao Comitê Gestor do IBS na forma do regulamento.
- Residencial: pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro. A data também pode ser comprovada pelo pagamento do aluguel até o fim do mês seguinte ao primeiro mês do contrato.
O regime opcional é definitivo: impede o aproveitamento de créditos ligados ao imóvel e o uso do redutor social, e o valor pago não é restituído nem compensado (art. 487, §§ 3º a 7º). Como a lei fala em prazo original do contrato, a prorrogação ou a renovação, pela leitura do dispositivo, não estende o benefício.
Pessoa física ou empresa?
A reforma reabre uma pergunta antiga: manter os imóveis em nome próprio ou transferi-los para uma pessoa jurídica. Não há resposta única. A transferência tem custos próprios, como ITBI, eventual imposto sobre ganho de capital e registro, e a empresa que aluga imóveis é contribuinte independentemente dos limites da pessoa física. A comparação precisa considerar receita, número de imóveis, perfil dos inquilinos (pessoas físicas ou empresas que tomam crédito) e o planejamento sucessório, tema do texto sobre holding familiar.
Para quem já está perto dos limites, três providências ajudam desde agora: levantar a receita de locação de 2026 imóvel por imóvel, reunir os contratos com a prova da data de assinatura e verificar quais podem se enquadrar no regime do art. 487. Nos contratos novos, a cláusula de reajuste e a repartição de tributos merecem revisão, inclusive na locação comercial. O panorama geral da transição está no texto sobre a reforma tributária para pequenas empresas.
